ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی ساختمان ها

ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی ساختمان ها:

شوراي عالي شهرسازی و معماري ايران در جلسه مورخ 69/10/24 به منظور استفاده کارآمد و بهینه از سطح زمين در شهرها براي استقرار جمعيت، تامين فضاي باز و محيط زيست بهتر در هماهنگي با مصوبه مورخ 69/7/1 شوراي اقتصاد در خصوص کاهش سطح زيربنای واحدهای مسکوني با تاکيد بر خط مشي هاي کلي، تشويق بلند مرتبه سازي، تطبيق الگوي تفکيک با مقتضيات بلند مرتبه سازي، استفاده از ظرفيت هاي با افزايش تراکم جمعيتي و ساختماني، انبوه سازي و بکارگيري روشهاي صنعتي در ساختمان سازي اهداف و برنامه هایی را تصويب نمود که کميسيونهاي ماده 5 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضيلی و ضوابط و مقررات اجرايي انها در کليه شهرهايي که طبق سرشماري 1365 بيش از 200 هزار نفر جمعيت داشته اند با رعايت مواد زير اصلاح نمايند:

1: نظام شبکه ارتباطي بر اساس طرح جامعه حفظ گردد و چنانچه تغييرات اساسي با شهر تصويب آن به عهده ي شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران خواهد بود.

2: تعيين مناطق مسكوني و مختلط مسکوني با تراکم بالاي بلند مرتبه سازي و حداقل 6 طبقه غير از زمين در اراضي ساخته نشده.

3: تعيين مناطق مسکوني و مختلط مسکوني براي بلند مرتبه سازي تشويقي (حداقل 9 طبقه غير از زمين) در مناطق نوسازي محلات فرسوده و قديمي قطعات کوچک ساخته نشده براي استفاده از افزايش تراکم تشويقي لازم است قطعات کوچک در حد مساحت لازم براي بلند مرتبه سازي تجميع شوند.

4: تعيين مناطق مسکوني (1 يا 2 خانواده) با حداکثر ارتفاع 2 طبقه غير از زيرزمين.

5: تعيين حداکثر سطح اشغال در مناطق بلند مرتبه سازي.

6: تعيين ضوابط تفکيک و تراکم ساختماني در مناطق بلندمرتبه سازي با رعايت حداقل 1000 مترمربع مساحت و مقررات تشويقي افزايش تراکم در مقابل افزايش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال.

7: تعيين ضوابط تفکيک و تراکم ساختماني در مناطق 1و2 خانواري.

8: تعيين ضوابط مربوط به فاصله ساختمانها از معبر مجاور اضلاع زمين به منظور تأمين تهويه، نور و آفتاب کافي بر حسب شرايط اقليمي و جلوگيري از اشراف.

9: تعيين ضوابط حداقل عرض زمين و تناسب لازم بين عرض و عمق.

10: تعيين ضوابط مربوط به پارکينگ ها

11: اجراي اين ضوابط و مقررات در شهرهائي که طبق سرشماري 1365 کمتر از 200هزار نفر جمعيت داشته اند اجباري نمي باشد. پيشنهادات مربوطه به اجراي اين مصوبه در شهرهاي مزبور پس از بررسي و پيشنهادات کميسيون ماده 5 که لازم است تا آخر خرداد 1370 به وزارت مسکن و شهرسازي ارسال گردد و در شوراي عالي مورد تصميم را خواهد گرفت و تا آن زمان هرگونه تغييري در ضوابط تفکيک و تراکم سازي طرح هاي مصوب ممنوع است مگر با تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري.

12: افزايش تراکم متوسط جمعيتي شهر ناشي از افزايش تراکم ساختماني حداکثر تا ميزان 25% نسبت به طرح جامع تصويب شده بيشتر نباشد.

13: گزارش توجيهي افزايش تراکم موضوع بند 12 و مشتمل بر اثرات آن بر روي سرانه ها توزيع فضاهاي خدماتي و شبکه عبور و مرور و تاسيسات آب و برق که قبلاً در کميسيون ماده 5 با دعوت از نماينده وزارت نيرو و سازمانهاي برنامه و بودجه و محيط زيست زمورد بررسي قرار گرفته است براي تصويب به شوراي عالي و شهرسازي و معماري ارسال گردد.

14: هرگونه تغييرات ديگري در ضوابط و مقررات تفکيک و تراکم ساختماني که منجر به افزايش تراکم جمعيتي شهر شود بدون تصويب شوراي عالي شهرسازي ممنوع است.

به طور کلی سه سطح تراکم ساخت در مناطق شهری لحاظ می شود که عبارتند از

1- تراکم کم: تراکم 100% قطعه زمين 1500 : هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه مي شود. حداقل سطح اشغال همکف 20% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمين بيش از ده هزار مترمربع : تراکم 180% و 15% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به ميزان باقيمانده مساحت کل محاسبه مي شود. ناخالص زيربناي يک واحد مسکوني 160 مترمربع و حداقل زيربناي ناخالص 110 متر مربع.

2- تراکم متوسط: تراکم 135% قطعه زمين هزار متر مربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه مي شود. حداقل سطح اشغال 25% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله قطعه زمين بيش از هفت هزار متر: تراکم 180% و 12% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت ميزان باقيمانده مساحت کل است. زيربناي ناخالص هر واحد 110 متر مربع و حداقل 75 متر مربع.

3- تراکم زياد: تراکم 240% قطعه زمين 50 مترمربع: هر 5% کاهش سطح اشغال همکف10% افزايش تراکم. حداقل سطح اشغال 30% قطعه زمين بيش از 5000 مترمربع: 150% تراکم و 10% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف 50% زيربناي متوسط ناخالص يک واحد مسکوني 60 مترمربع و حداقل 90 مترمربع تعيين مي شود.

رعايت محدوديت ارتفاع

ساختمان هاي در خيابان هاي با عرض 30 متر يا بيشتر تا 30 متر ارتفاع به رعايت محدوديت نياز ندارند. ارتفاع ساختمان هاي در خيابان با عرض کمتر از 30 متر نبايد از عرض خيابان تجاوز کند. در صورت تجاوز به همان ميزان بايد عقب نشيني کند. ديد 45 درجه ارتفاع ساختمانها با دو يا چند بر با گذرهاي کمتر از 30 متر، در گذرگاه به ارتفاع پيلوت + دو طبقه مجاز است و از طبقه سوم بايد به اندازه 5/3 متر از گذرگاه عقب نشيني کند. طبق ضوابط طول گذرگاهي که افزايش يافته ارتفاع را افزايش دهد و در صورت تجاوز مجدد ارتفاع بيش از 32 متر بايد يازاي هر طبقه 4 متر عقب نشيني کند. اگر عرض خيابان بين 12 و 30 متر بود محدوديت ارتفاع ندارد. اگر عرض خيابان بين 7 و 12 متر بود بيش از 32 متر ارتفاع بازاي هر طبقه اضافه ارتفاع بايستي 4 متر عقب نشيني کند.

مقررات مربوط به پيش آمدگی ساختمانی در گذرها

پيش آمدگي از امتدادي که براي ساختمانها معين شد، حساب خواهد شد ولواينکه بنا در اين امتداد نباشد. طول پيشآمدگي هر ساختمان در هر طبقه از درصد زيربناي آن طبقه تبعیض نمايد. اگر بلوک مجاور بصورت زمين يا ساخته شده 60% بيشتر احداث نموده باشد مي توان به اندازه ي 2+60% ساختمان (زيربنا) دانست و اگر پلاک مجاور کمتر از 60% بود مي توان بعد از 60% با زاويه 45 درجه تا دو متر اضافه احداث نمود. کارگذاردن در و پنجره که به طرف گذر باز و در موقع باز شدن از سطح نما تجاوز نمايد، ممنوع است. ريزش آب ناودان در پياده رو ممنوع است و بايد از زير سطح پياده رو عبور نمايد. نصب لوله بخاري به ديوار خارجي مشرف به گذر يا خروج آن از ديوار ممنوع است. نصب پله جلوتر از امتداد ابنيه ممنوع است مگر در اثر تغيير تراز خيابان اين عمل الزامي باشد و با موافقت شهرداري. در خيابانهاي بيش از 8 متر تعداد پيش آمدگي 2/1 عرض پياده و حداکثر 20/1 متر است و ارتفاع کمتر از 3 متر نباشد. کنسول در ارتفاع 4/2 متر مانند پيلوت از کف پياده نبايد به ميزان 3/1 عرض پياده رو و حداکثر 60 متر بيشتر شود. پياده رو 6/1 عرض خيابان است. کنسول راه پله فقط مي تواند در ارتفاع 20/2 يا 40/2 از کف باشد و حداکثر 70 سانتي متر پيش آمدگي و عرض 3 متر کنسولهاي احداثي در خيابان جزو تراکم ساختماني نيست. تراس اگر از طرفين باز باشد نصف مساحت جزو سطح طبقات محسوب مي شود. تراس اگر از طرفين بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء سطح طبقات است. تراس از کليه جهات بوسيله ديوار يا شيشه مسدود باشد کلاً جزء سطح زيربنا است.

ضوابط و مقررات پارکينگ

تعداد پارکينگ مورد لزوم به تعداد 70 درصد تعداد واحدهاي مجاز خواهد بود. رمپ پارکينگ در فضاي باز ساختمان پيش بيني مي شود و جزء سطح زيربنا نيست. حداکثر ارتفاع پارکينگ 04/2 و حداقل ارتفاع ورودي آن 80/1 متر است. پارکينگ در زيرزمين بايد داراي دسترسي مستقيم به طبقات باشد. شيب رمپ 17% (حداکثر) جاي پارک هر اتومبيل هر اتومبيل 5/2*5 به انضمام فضاي مناسب جهت مسير حرکت به داخل و خارج (استاندارد) حداقل عرض رمپ جهت دسترسي پارکينگ مسکوني 5/2 متر و در تجاري 5/3 متر. در پارکينگ فاصله آکس تا آکس ستون ها در همکف يا زيرزمين حداقل 5/5 متر. به ازاي هر دو واحد مسکوني يک پارکينگ مورد نياز است. در صورت گاراژي بودن پارکينگ به ميزان حداقل 16 مترمربع جهت پارکينگ و براي هر پلاک دو گاراژ لازم است. در آپارتمانهای 4 واحدي دو پارکينگ لازم است (هر دو واحد يکي). بازاي هر واحد اضافي يک پارکينگ مورد نياز است و مساحت هر پارکينگ حداقل 25 مترمربع.

ضوابط و مقررات نمای شهری

1: کليه سطوح نمايان ساختمان هاي واقع در محدوده و حريم شهرها و شهرک ها که از داخل معابر قابل مشاهده است. اعم از نماي اصلي، جانبي، شهري محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زيبا و هماهنگ نماسازي شود.

2: صدور گواهي پايان کار ساختماني مشروط به انجام نماسازي نماهاي اصلي و جانبي است.

3: در کليه شهرهاي داراي طرح جامع و تفضيلي و هادي و شهرک سازي لازم است ظرف 6 ماه از اين تاريخ ضوابط و مشخصات نماسازي هماهنگ تهيه شده و به تصويب مراجع تصويب کننده طرح ها برسد.